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裁判所！2012.05.15 Tuesday
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今日は、裁判所へ行ってきました。
任意売却中のお客さまが原告
任意売却中の不動産の賃借人が被告
傍聴席で傍聴しました・・・
弊社の業務にはならないかもしれませんが、
とてもお困りなので相談にのっています。。。
本日の結果は・・・
半歩前進したといったところでしょうか！
次の手続きにお客さまも動いていますので、また立ち会ってきます！
相談は無料
任意売却のご相談は・・・
任意売却推進センターへどうぞ！！！
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購入時の競争相手！��2012.05.13 Sunday
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こんにちは・・
不動産売買時、購入希望者が数人現れた場合はどうなるんでしょう・・
� 々愼�申込の先着順
�◆〃戚鹹�結が早く出来る方から（資金調達完了した方から）
�� 購入価格が一番高い方から
�ぁヽ亮造坊戚鵝Ψ荳僂任�る方から
通常は�，寮菽綵腓砲茲衢ダ莉膂未�決定されますが、
仮に１番手申込者が５０万円値引きの９５０万円、
２番手申込者が値引き無し１，０００万円だとすると、
売主さまは、当然２番手の方と契約したい思います。
上記のように、売主様の考えや仲介業者方針等により、
一概に言えないというのが実情ですね・・
店舗等で販売している工業製品と違い、
不動産は同じものが１つしかございません。
ですから、申込がかさなることが多いんでしょうね・・・
任意売却・親子間売買のご相談は・・・
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購入時の競争相手！2012.05.09 Wednesday
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こんにちは・・！
値頃感のある物件は、やはり魅力的です。
１物件に何組もの購入希望者が現れるということもございます。
一般的に、物件を購入しようと気持ちが固まったら、次は購入申込み手続きですね。
購入申込みとは、申込書（買付書）に購入条件（価格・契約日・その他条件）を記載して、
売主へ提出するものです。
売主は受領したら、申込書記載条件で売り渡すか否かの判断をします。
そして、買主が申込み、売主が売り渡すとなったら・・・次は・・・契約締結ですね！
申込から契約までの間に！
別の方も申込みを入れるというケースがございます。
ようは、１つの物件に購入希望者が複数現れるというケースです。
物件が販売開始されてＷＥＢ広告掲載！
その広告を見て窓口へ問合せ！
現地見学〜資金計画〜家族会議
そして・・・ 購入申込！！
皆さま、広告を見てから申込みまでの所要時間が大体同じですので、
申込みが重なるときは、ホント重なります。
購入希望者が複数いるとき・・・その場合どうなるんでしょうか？
続きは次回お話しいたしますね
任意売却・親子間売買・不動産トラブルのご相談は・・・
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相続人不存在��2012.05.07 Monday
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スタッフＡです・・
今日も暑いですねぇ・・・
�△�らの続きです。
現状を再確認しますと・・
・占有者がいて、非常に非協力的である
・連帯保証している債務が１番抵当である
・その他債権者が多数
・期限の利益喪失している
任意売却での保証債務の一括返済は、ベストの方法ではないと思いました。
その理由は、
任意売却として販売するところまで進行しても、
占有者の協力が得られず、買主が室内見学できない可能性が高い。
だったら、立ち退き交渉して空き室にしてから・・・の場合ですと、
交渉にそうとう時間がかかりそうである。
そのほかの抵当権者が多くても、１番抵当の保証債務であるので、
１番抵当権者に『競売手続き』を進めていただければ、
全額返済の可能性が非常に高い。
期限の利益喪失済みであれば、競売手続き開始まで、時間をとらない。
今回は、上記の理由をご説明して、１番抵当権者が競売により回収していただく方法が弊社で考えるベストの選択だと思われます・・・とご説明いたしました。
お客さまからも理解とご納得いただけまして、
ただ、状況に変化があったら、すぐにご連絡いただけるようにさせていただきました。
引き続きサポートさせていただく所存です。。。
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相続人不存在��2012.05.06 Sunday
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スタッフＡです・・
ゴールデンウィーク最終日です・・
後半は天気よかったですね〜
相続人不存在状態！！
あまりおこらないケースです・・
ご相談者さまからは、保証人を外すか売却して一括返済したいと要望受けていましたが、
保証人を外すのは不可だと思います・・
売却して一括返済する方法を検討しました。
裁判所に相続財産管理人の選任申し立てをおこない、
所有者にかわって財産処分して債権者に分配する・・・
ご相談者さまへご提案しかけた案でした。
現状を再確認しますと・・
・占有者がいて、非常に非協力的である
・連帯保証している債務が１番抵当である
・その他債権者が多数
・期限の利益喪失している
任意売却での保証債務の一括返済は、ベストの方法ではないと思いました。
次回ご提案した案をお話します。
任意売却・親子間売買・不動産トラブルは・・
任意売却推進センターへご相談ください！
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相続人不存在！！2012.05.05 Saturday
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スタッフＡです・・・
ある債務の連帯保証人から、相談を受けている案件のお話です！
ある土地建物を担保に融資を受けるため、
本件の相談者様が連帯保証人になり、土地建物所有者（Ｂ氏）が融資を受けました。
保証人になったのは、仕事上のお客様であり友人でもあったためだそうです・・
ところが、昨年末に借入本人が病死してしまいました。
借入れ本人は、団体信用生命保険に入れず、未加入状態！
そして、相続人である母と兄弟は、全員相続放棄！
資産より債務の方が多かったためです。
※相談者様＝連帯保証人
※Ｂ氏＝借入本人→死亡
※相続人→全員相続放棄→相続人不存在状態
担保不動産の所有者が不存在状態で、
相続放棄した方々がその不動産に居住してしまっている・・・
債権者からは代位弁済通知も届いている・・・
そんな状態でご相談をいただきました。
難しそうですね。
続きは次回お話しします。
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任意売却物件！！2012.05.04 Friday
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スタッフＡです・・
今日は雨ですね・・
任意売却物件を購入される買主さまは、不動産のプロである宅建業者さまの場合もございます。
理由は・・ 相場より安い！！からです。
現在進行中の案件として、
宅建業者さまに → 調査・検討から → 購入申込 へと進んでいるケースがございます。
不動産のプロも売買購入している、任意売却物件！！
収益物件ですので、購入後は保有する目的のようです。
任意売却物件の購入検討は、任意売却推進センターへお問合せください！
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投資物件その３2012.04.30 Monday
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スタッフＡです・・
中古マンション
・価格７６０万円
・年収 １，０３２，０００円（月８６，０００円）
利回り１３．５％
・管理料 ３６，０００円（月 ３，０００円）
・駐車場 ７２，０００円（月 ６，０００円）
・管理費等 ２５１，５２０円（月２０，９６０円）
・税金 ９９，５００円（固定資産税等）
・実質年収 ５７２，９８０円
実質利回り ７．５％
いかがですか
不動産賃貸業のお客さまに購入いただいた実例です！！
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投資物件2012.04.29 Sunday
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スタッフＡです・・
気持ちのよい天気ですね・・
天気に恵まれたＧＷ前半ですね・・
投資物件が魅力的である例をまたまた掲載してみます。
収益物件：神奈川県内木造アパート
価格： 1,490万円
年収： 310万円
利回り： 20％超！！！
他の金融商品等と比べて如何でしょうか？
任意売却物件であれば、優良収益物件のご紹介が可能です！
将来の売却益まで計算に入れると、とても魅力的な投資だと思われます。。。
投資物件のご購入相談も・・・任意売却推進センターへ！！
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投資物件2012.04.25 Wednesday
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スタッフAでございます・・
投資物件
→ � ー�益物件 賃貸中の不動産
→ �◆‥焦簗榲�物件 加工（権利や土地・建物等）して価値を高め売却
�，領�
賃貸中の戸建て
土地４０T 建物３０T 築１3年
法人契約
売買価格800万円
収入 月賃料 80,000円
年収 960,000円
利回り 12％
支出 年税額 70,000円
保険 20,000円
修繕費 52,000円
管理費 48,000円
利息 200,000円
年間計390,000円
実収入 年収 570,000円
実質利回り 7.1％
投下資金 800,000円
APローン 8,000,000円
10年賃貸して、売却したらどうなるでしょう・・・？
現金購入の場合ですと、預金や金融商品と比較していかがですか・・・？
任意売却物件なら、高い利回り物件がでてきます！！！
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